Nebenkosten beim Hauskauf - alle Kosten im Blick für eine sichere Planung

Ein Hauskauf besteht nicht nur aus dem Kaufpreis. Viele Käufer unterschätzen die Nebenkosten beim Hauskauf, also all jene zusätzlichen Ausgaben, die neben dem reinen Kaufpreis anfallen. Diese Kaufnebenkosten können leicht 10-15 % des Gesamtvolumens ausmachen und die Finanzierung durcheinanderbringen, wenn sie nicht von Anfang an eingeplant sind. Ziel dieses Ratgebers ist es, Ihnen einen vollständigen Überblick über alle Nebenkosten zu geben - verständlich, seriös und beruhigend erklärt, damit Sie Ihre Finanzierung realistisch planen können. Am Ende werfen wir auch einen Blick auf Hauskauf vs. Neubau: Wo liegen Unterschiede bei den Nebenkosten und wie kann man mit guter Planung (z. B. durch einen Neubau mit ZET Massivhaus) viele Kostenfallen vermeiden oder besser kalkulieren.

Was sind Nebenkosten beim Hauskauf?

Nebenkosten beim Hauskauf (auch Kaufnebenkosten genannt) sind alle Ausgaben, die zusätzlich zum Kaufpreis einer Immobilie entstehen. Dazu zählen insbesondere Steuern, Gebühren und eventuell Provisionen, die im Zuge des Immobilienerwerbs anfallen. Wichtig ist die Abgrenzung: Der Kaufpreis fließt an den Verkäufer der Immobilie, während die Kaufnebenkosten an Staat, Dienstleister oder Dritte gehen (Finanzamt, Notar, Makler etc.). Man unterscheidet häufig direkte Nebenkosten - diese fallen immer an (z. B. Grunderwerbsteuer, Notarkosten) und indirekte Nebenkosten, die optional oder objektabhängig sind (z. B. Renovierungskosten).

Ein weiterer entscheidender Punkt: Warum finanzieren Banken diese Kosten meist nicht mit? Die meisten Finanzierungsinstitute erwarten, dass Käufer die Nebenkosten aus Eigenkapital zahlen. Eine Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten (sog. 110 %-Finanzierung) ist nur mit hervorragender Bonität und hochwertigem Objekt möglich. Für die Bank ist das Risiko nämlich geringer, wenn Sie die Erwerbsnebenkosten selbst tragen. Praktisch bedeutet das: Sie müssen die typischen Nebenkosten zusätzlich zum Eigenkapital für die Anzahlung einplanen. Wer das nicht berücksichtigt, gerät schnell in Finanzierungslücken.

Die wichtigsten Nebenkosten im Überblick

Beim Immobilienkauf sind einige Nebenkosten unvermeidlich. Hier die zentralen Posten im Überblick:

1. Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland (Stand 2023). In Brandenburg - dem Kerngebiet von ZET Massivhaus - liegt sie mit 6,5 % am oberen Ende der Skala.

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine einmalige Steuer, die beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie fällig wird. Jeder Käufer eines Grundstücks in Deutschland muss diese Steuer zahlen, sobald der notarielle Kaufvertrag geschlossen ist. Höhe: Der Steuersatz wird von den Bundesländern festgelegt und liegt aktuell zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Bundesländer wie Bayern und Sachsen erheben 3,5 %, während u. a. Brandenburg mit 6,5 % den Höchstsatz verlangt. In Brandenburg wurde der Satz zuletzt 2015 auf 6,5 % angehoben. Für Käufer bedeutet das schnell eine fünfstellige Summe: Beispiel: Bei 300.000 € Kaufpreis fallen in Brandenburg ca. 19.500 € Grunderwerbsteuer an. Diese Summe wird etwa 4-8 Wochen nach dem Notartermin per Bescheid fällig - die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (als Quittung der Zahlung) ist nötig, damit der Grundbucheintrag erfolgen kann.

Besonderheiten / Spartipp: Kauft man ein unbebautes Grundstück und baut erst später, wird die Steuer nur auf den Grundstückspreis erhoben. Bauträger-Verträge koppeln hingegen oft Grundstückskauf und Hausbau, sodass GrESt auf den Gesamtpreis anfällt. Wer also Grundstück und Bauvertrag klug trennt, kann bei einem Neubauprojekt Steuern sparen (z. B. nur GrESt auf das 50.000 € teure Grundstück statt auf Haus + Grundstück für 300.000 €). Bei einem Bestandsimmobilienkauf gibt es diese Möglichkeit nicht - hier wird die GrESt immer auf den vollen Kaufpreis der Immobilie fällig.

2. Notar- und Grundbuchkosten

Ein Immobilienkauf in Deutschland ist ohne Notar nicht möglich. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und veranlasst den Eigentumsübergang im Grundbuch. Dafür fallen Notargebühren und Grundbuchgebühren an, die gesetzlich festgelegt und in allen Regionen ähnlich sind. Typischerweise liegen die Notar- und Grundbuchkosten zusammen bei ca. 1,5-2 % des Kaufpreises. Darin enthalten sind die Beurkundung des Kaufvertrags, die Grundbucheintragung (Eigentumsumschreibung) und weitere nötige Eintragungen (z. B. die Auflassungsvormerkung, damit der Käufer gesichert ist, bis er als Eigentümer im Grundbuch steht). Bei 300.000 € Kaufpreis sollten Käufer also mit rund 4.500-6.000 € für Notar und Grundbuch rechnen. Diese Kosten sind vom Käufer zu tragen und werden i. d. R. kurz nach dem Kaufvertrag bzw. nach erfolgter Grundbucheintragung in Rechnung gestellt.

Warum Notarkosten? Der Notar sorgt für die rechtliche Sicherheit beim Immobilienkauf. Er neutralisiert zwischen Käufer und Verkäufer, prüft die Unterlagen (z. B. Grundbuchlasten) und kümmert sich u. a. darum, dass das Finanzamt den Kauf erfährt (wegen der Grunderwerbsteuer) und dass der Käufer erst zahlt, wenn seine Rechte gesichert sind. Diese Leistungen sind gesetzlich vorgeschrieben und dienen dem Verbraucherschutz - haben aber ihren Preis.

3. Maklerkosten

Die Maklerprovision (Courtage) ist immer dann fällig, wenn ein Makler beim Immobilienkauf vermittelt. Sie kann in vielen Fällen entfallen - etwa wenn Sie privat (direkt vom Verkäufer) kaufen oder bei einem Neubau direkt vom Bauträger erwerben. Falls doch ein Makler involviert ist, gilt seit Ende 2020 eine verbraucherfreundliche Regel: Käufer und Verkäufer teilen sich die Courtage zu gleichen Teilen. Der Gesetzgeber hat damit verhindert, dass - wie früher in einigen Bundesländern üblich - allein der Käufer die volle Provision (oft bis zu 7 % + MwSt.) bezahlen muss. In Brandenburg/Berlin beispielsweise waren bis 2020 Courtagen von 7,14 % (inkl. MwSt.) komplett vom Käufer zu zahlen üblich. Heute trägt der Käufer maximal 50 % - in der Praxis also meist 3-3,5 % (zzgl. MwSt.) vom Kaufpreis.

Höhe der Maklerprovision: Diese ist nicht staatlich geregelt, sondern orientiert sich an regionalen Gewohnheiten. Üblich sind insgesamt 3-7 % des Kaufpreises als Provision. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € wären das z. B. insgesamt ~9.000 € bis 21.000 € netto (zzgl. 19 % USt). In vielen Regionen (so auch Brandenburg) liegt die Gesamtcourtage um 6 % (+ MwSt.), die jetzt hälftig auf Käufer und Verkäufer verteilt wird. Wann entfällt die Courtage? Wenn keine Maklerdienste in Anspruch genommen wurden. Beim Neubau ist fast nie ein Makler im Spiel, da man direkt beim Bauträger oder Hausanbieter kauft. Auch Privatverkäufe können provisionsfrei sein. Achten Sie jedoch darauf, was im Exposé oder Inserat angegeben ist: „provisionsfrei“ bedeutet, dass kein Maklerhonorar von Ihnen zu zahlen ist; steht dort nichts, sollten Sie nachfragen, wie die Courtage geregelt ist.

4. Weitere mögliche Nebenkosten

Zusätzlich zu den oben genannten Pflichtkosten können - je nach Situation - weitere Nebenkosten anfallen:

• Gutachter / Sachverständiger: Beim Kauf einer Bestandsimmobilie ist es oft ratsam, einen Bausachverständigen hinzuzuziehen (zur Begutachtung von Bausubstanz, Feuchtigkeit, Dach, Heizung etc.). Das kostet zwar extra, bewahrt aber vor teuren Fehlkäufen. Ein einfaches Gutachten (z. B. Einschätzung des Hauszustands) gibt es ab ca. 450 € aufwärts, umfangreichere Wertgutachten können auch über 1.000 € kosten. Diese Ausgaben sind freiwillig, aber empfehlenswert, um böse Überraschungen zu vermeiden.
• Finanzierungsnebenkosten: Bei der Immobilienfinanzierung selbst können ebenfalls Nebenkosten entstehen. Dazu zählen z. B. Bankgebühren für die Kreditbearbeitung (viele Banken verzichten heute darauf, aber nicht alle) oder Bereitstellungszinsen, falls Sie den Kredit nicht sofort abrufen (relevant bei Neubau oder längerer Zeit zwischen Kauf und Einzug). Je nach Kreditvertrag können solche Finanzierungskosten variieren. Auch eine eventuell nötige Notarbestätigung für die Auszahlung des Darlehens (Notar bestätigt der Bank den eingetragenen Grundpfandrecht/Rang) kann ca. 100-200 € kosten - meist aber Teil der Notarkostenabrechnung.
• Renovierungs- und Modernisierungskosten: Bei älteren Bestandsimmobilien sollten Sie unbedingt Budget für anfällige Renovierungen einplanen. Oft entspricht z. B. die Heizung, Dämmung, Elektrik oder das Bad nicht modernem Standard. Solche Maßnahmen sind zwar keine direkten Kaufnebenkosten, aber treten kurz nach dem Kauf auf und erhöhen die Gesamtkosten erheblich. Je nach Zustand des Hauses können Sanierungskosten mehrere tausend bis zehntausend Euro betragen. Dieser Posten wird von Käufern häufig unterschätzt oder ignoriert, was später zu finanziellem Stress führen kann. Unser Tipp: Lassen Sie die Immobilie vor Kauf von einem Experten einschätzen, welche Investitionen in den nächsten Jahren anstehen (Stichwort: energetische Sanierung, Dach, Feuchtigkeitsschäden etc.).
• Umzugskosten & doppelte Haushaltsführung: Der Umzug ins neue Heim verursacht ebenfalls Kosten - sei es für ein Umzugsunternehmen oder für Miettransporter, Renovierung der alten Wohnung etc. Je nach Entfernung und Hausstand liegen Umzugskosten typischerweise zwischen 500 und 2.000 €. Planen Sie auch eventuelle Übergangszeiten ein: Wenn Sie z. B. Ihr altes Mietverhältnis kündigen müssen oder die neue Immobilie erst renoviert werden muss, kann es 1-2 Monate Doppelbelastung (Miete + neue Finanzierung) bedeuten. Diese doppelte Haushaltsführung sollte finanziell überbrückt werden können.

Beispielrechnung: Nebenkosten realistisch kalkuliert

Um die Gesamthöhe der Nebenkosten zu verdeutlichen, hier eine fiktive Beispielrechnung. Stellen wir uns vor, ein Paar kauft ein Haus in Brandenburg (Bestandsimmobilie, Kaufpreis 300.000 €), das über einen Makler angeboten wird. Welche Kaufnebenkosten kommen auf sie zu?

• Grunderwerbsteuer (~6,5 %): ca. 19.500 € (fällig ans Finanzamt)
• Notar & Grundbuch (~1,5-2 %): ca. 5.000-6.000 € (für Beurkundung und Eintragungen)
• Maklerprovision (3,57 % für Käuferanteil): ca. 10.700 € (inkl. MwSt., an den Makler)
• Gutachter (optional): z. B. 800 € für eine bauliche Beratung vor Kauf
• Umzug: z. B. 1.500 € (Umzugsfirma, Renovierung alte Wohnung etc.)
• **Summe Nebenkosten: rund 37.500 € (≈ 12,5 % des Kaufpreises) in diesem Szenario ohne größere Modernisierung.

In diesem Beispiel muss das Paar also zusätzlich zum Kaufpreis etwa 37.500 Euro aufbringen. Angenommen, das Haus ist etwas älter und sie planen noch 10.000 € für Renovierungen (neue Fenster, Anstrich, kleinere Mängel beheben) ein, steigt die Gesamtsumme der Nebenkosten sogar auf ~47.500 €. Man sieht: Schnell kommen zehntausende Euro zusammen - ein Betrag, der keinesfalls nur nebenbei finanziert werden kann. Überraschungseffekt vermeiden: Solche Summen sollten frühzeitig einkalkuliert werden, damit es später kein böses Erwachen gibt. Im Beispiel wäre es fatal, nur die 300.000 € Kaufpreis zu finanzieren und die ~50.000 € Nebenkosten zu ignorieren - ohne ausreichendes Eigenkapital oder Puffer würde das nicht funktionieren.

(Hinweis: Je nach Bundesland und individueller Situation können die Werte natürlich variieren. Unser Beispiel dient der Veranschaulichung.)

Typische Fehler bei der Nebenkosten-Planung

Viele Erstkäufer machen den Fehler, die Nebenkosten zu knapp oder gar nicht einzuplanen. Hier einige häufige Stolperfallen und wie Sie sie vermeiden:

• Kaufnebenkosten unterschätzt oder vergessen: Oft liegt der Fokus nur auf dem Kaufpreis, während Steuern, Gebühren und Co. „im Hintergrund“ laufen. Doch wie oben gezeigt, machen sie leicht ** fünfstellige Beträge** aus. Tipp: Rechnen Sie von Beginn an mit ca. 10-15 % des Kaufpreises als zusätzliche Erwerbsnebenkosten. Nutzen Sie im Zweifel Online-Nebenkostenrechner, um keinen Posten zu übersehen.
• Kein finanzieller Puffer eingeplant:Unvorhergesehene Ausgaben können immer auftreten - sei es, dass die Renovierung doch teurer wird, der Umzug länger dauert oder Zinsen steigen. Wer sein Budget auf Kante näht, gerät bei der kleinsten Abweichung in Schwierigkeiten. Tipp: Planen Sie immer einen Sicherheitspuffer ein (Faustregel: mindestens 5 % der Gesamtinvestition oder einige Monatsgehälter als Reserve). Ein realistisches Budget sollte alle Nebenkosten und einen Puffer enthalten.
• Finanzierung nur auf den Kaufpreis ausgelegt: Manche Käufer verhandeln mit der Bank nur über den Immobilienpreis und stellen erst beim Notar fest, dass ihnen z. B. die Grunderwerbsteuer fehlt. Banken finanzieren Nebenkosten ungern - im Nachhinein einen zusätzlichen Kredit zu bekommen, ist schwierig und teuer. Tipp: Sprechen Sie frühzeitig mit Ihrer Bank oder Finanzierungsberatung über das Gesamtkapital, das Sie benötigen. Falls Sie nicht genügend Eigenkapital für die Nebenkosten haben, prüfen Sie, ob eine 110 %-Finanzierung möglich ist (Achtung: höhere Zinsen!). Ansonsten gilt: Lieber Kaufverschieben oder etwas günstiger kaufen, als ohne Plan die Nebenkosten draufschlagen.
• Sanierungs- und Folgekosten ausgeblendet: Gerade bei Altbauten wird oft der Sanierungsbedarf unterschätzt. Die Heizung ist vielleicht 25 Jahre alt, das Dach müsste in 5 Jahren neu gedeckt werden - wer solche Punkte ignoriert, dem drohen bald nach dem Kauf weitere hohe Ausgaben. Tipp: Kalkulieren Sie realistisch, welche Modernisierungen in den nächsten 5-10 Jahren anstehen und bilden Sie dafür Rücklagen. Im Zweifel lassen Sie einen Sachverständigen die Immobilie vorab prüfen.

Zusammengefasst: Vermeiden lassen sich diese Fehler durch gründliche Vorbereitung, eine ehrliche Budgetaufstellung und konservative Kalkulation mit Puffer. „Ein realistisches Budget ist die Basis - inklusive aller Nebenkosten und finanziellem Puffer.“ Dieser Rat aus der Praxis bewahrt Sie vor bösen Überraschungen.

Hauskauf vs. Neubau: Unterschiede bei den Nebenkosten

Soll man eine bestehende Immobilie kaufen oder doch neu bauen? Auch bei den Nebenkosten gibt es Unterschiede zwischen Hauskauf (Bestandsimmobilie) und Neubauprojekt. Grundsätzlich gilt: Einige Erwerbsnebenkosten fallen in beiden Fällen an - etwa Grunderwerbsteuer und Notarkosten beim Grundstückskauf. Doch es gibt auch Unterschiede, die für bessere Planbarkeit beim Neubau sprechen:

• Maklerkosten entfallen meist beim Neubau: Bestandsimmobilien werden oft über Makler verkauft, was für Käufer eine zusätzliche Courtage bedeutet. Bei Neubau-Projekten (z. B. mit einem Bauträger oder Hausanbieter) kauft man in der Regel provisionsfrei direkt vom Anbieter. Das spart schnell 3-5 % vom Kaufpreis gegenüber einem Maklerkauf.
• Grunderwerbsteuer nur aufs Grundstück: Wie oben erwähnt, kann man bei Neubauten häufig die GrESt-Bemessung optimieren. Kauf eines Grundstücks und Abschluss eines separaten Bauvertrags führen dazu, dass nur der Grundstückspreis der Grunderwerbsteuer unterliegt. Bei einem Hauskauf (Altbau) dagegen zahlen Sie GrESt auf den kompletten Immobilienpreis (Haus + Grund). So gesehen sind die Steuer-Nebenkosten bei Neubauprojekten oft geringer - insbesondere, wenn der Hausbau selbst vielleicht auf eigenem Grundstück oder später erfolgt.
• Transparente Kaufpreisstruktur: Beim Neubau (vor allem schlüsselfertig vom erfahrenen Bauunternehmen) ist von vornherein klar vereinbart, was im Preis enthalten ist. Ein guter Anbieter liefert eine detaillierte Baubeschreibung und Festpreisgarantie, sodass Sie wissen, welche Leistungen abgedeckt sind. Nebenkosten wie Hausanschlussgebühren, Vermessung, Bodengutachten etc. werden entweder vom Bauträger übernommen oder dem Bauherrn transparent mitgeteilt. Bei einer Bestandsimmobilie dagegen kaufen Sie „wie besichtigt“ - eventuelle Investitionen in Modernisierung oder Reparaturen zeigen sich oft erst nach dem Kauf und können das eigentlich “günstige” Angebot nachträglich verteuern.
• Weniger unvorhergesehene Zusatzkosten: Ein neues Haus bedeutet moderne Technik, neue Bausubstanz und Gewährleistung des Bauunternehmens in den ersten Jahren. Das Risiko, dass unmittelbar nach Einzug teure Probleme auftreten (Heizungsausfall, Rohrbruch, Schimmelbefall etc.), ist deutlich geringer als bei einem älteren Haus. Unvorhergesehene Kosten - etwa für Notfallreparaturen oder sehr schnelle Renovierungen - lassen sich so minimieren. Bei einem gebrauchten Haus müssen Käufer immer mit einkalkulieren, dass versteckte Mängel oder schlicht altersbedingte Abnutzungen zu Mehrkosten führen können.

Kurz gesagt: Wer neu baut, kann viele Kostenpunkte früher kennen und beeinflussen. Beispielsweise lässt sich gemeinsam mit dem Baupartner festlegen, welche Ausstattung ins Budget passt, und man hat die Chance, durch effiziente Neubau-Standards (z. B. Energieeffizienz) langfristig Betriebskosten zu senken. Beim Hauskauf hat man zwar den Vorteil, sofort ein fertiges Objekt zu erwerben, doch die Nebenkosten sind hier oft wenig verhandelbar und man kauft eventuelle zukünftige Kostenrisiken mit ein.

Warum Planungssicherheit entscheidend ist

Egal ob Kauf oder Neubau - finanzielle Planungssicherheit ist der Schlüssel zum stressfreien Immobilienerwerb. Eine Immobilie soll Ihnen Freude und ein neues Zuhause bieten und nicht zur dauerhaften Belastung werden. Daher ist es so wichtig, alle Kosten realistisch einzuschätzen. Wenn die Finanzierung von Anfang an auf soliden Füßen steht, schlafen Sie ruhiger und können Ihr Eigenheim unbeschwert genießen.

Finanzielle Überlastung vermeiden: Wer die Nebenkosten nicht oder zu niedrig ansetzt, erlebt spätestens beim Kassensturz oder ersten Rechnungen ein böses Erwachen. Plötzlich fehlen einige zehntausend Euro - was nun? Zusätzliche Kredite sind oft schwer zu bekommen und mit hohen Zinsen verbunden, sogenannte Anschlussfinanzierungen können teuer werden. Dieser Stress wirkt sich nicht nur auf den Geldbeutel, sondern auch auf die Lebensqualität aus. Besser ist, von Beginn an Klarheit in die Zahlen zu bringen und mit ausreichendem Eigenkapital bzw. Finanzierungsrahmen zu planen.

Puffer und Reserven: Planungssicherheit bedeutet auch, auf Eventualitäten vorbereitet zu sein. Eine Familie mit knapp kalkuliertem Budget und ohne Reserven steht bei der kleinsten unvorhergesehenen Ausgabe (sei es eine Reparatur am Haus oder eine Verzögerung beim Umzug) sofort unter Druck. Mit einem gut geplanten Puffer hingegen lassen sich solche Situationen meistern, ohne dass das ganze Finanzierungskonzept kippt.

Ein erfahrener Partner an der Seite: Die wenigsten Menschen kaufen oder bauen mehrfach im Leben ein Haus - entsprechend fehlt die Routine. Hier kann ein erfahrener Baupartner wie ZET Massivhaus (Town & Country Lizenzpartner in der Region) enorm helfen. Profis wissen, welche Nebenkosten typischerweise anfallen, und können schon in der Planungsphase darauf hinweisen. Bei einem Neubauprojekt werden viele Nebenkosten von Anfang an mitgedacht und - je nach Anbieter - sogar im Vertrag mit abgedeckt (Stichwort Festpreis oder Schutzbriefe mit enthaltenen Leistungen). So behalten Sie die volle Kostenkontrolle und erleben keine bösen Überraschungen während der Bauphase.

Gut informiert entscheiden - mit Weitblick

Nebenkosten sind kein Nebenthema. Wer von Anfang an alle Kaufnebenkosten kennt, trifft bessere Entscheidungen und kann den Weg ins Eigenheim mit deutlich weniger Stress gehen. Denken Sie daran: Zum eigentlichen Kaufpreis kommen in der Regel noch viele Prozent obendrauf - aber mit dem richtigen Wissen lassen sich diese Beträge einplanen und stemmen. Schließlich soll der Traum vom eigenen Haus ein Grund zur Freude sein und kein finanzielles Abenteuer ohne Netz und doppelten Boden.

Am Ende ist es eine individuelle Entscheidung, ob Sie eine Bestandsimmobilie kaufen oder neu bauen. Wichtig ist, dass Sie die gesamten Kosten im Blick haben und vorausschauend planen. Ein Neubau - zum Beispiel mit ZET Massivhaus, Ihrem Town & Country-Partner in Elbe-Elster und Teltow-Fläming - kann in Sachen Nebenkosten oft überraschungsärmer sein. Durch Festpreise, Inklusiv-Leistungen und den Wegfall mancher Posten (Makler, Sanierung) bietet er hohe Planungssicherheit. Doch unabhängig vom Weg: Informieren Sie sich, rechnen Sie realistisch und holen Sie sich bei Bedarf Rat von Experten. So gelangen Sie gut vorbereitet und beruhigt in Ihr neues Zuhause.

(Gerne stehen wir Ihnen für eine persönliche Beratung zur Finanzierungs- und Kostenplanung zur Verfügung - unverbindlich und individuell auf Ihre Situation zugeschnitten. Sprechen Sie uns von ZET Massivhaus einfach an, wir helfen Ihnen mit unserer Erfahrung dabei, den Weg ins Eigenheim sicher und planbar zu gestalten.)